Altbau-Sanierung: Was Sie beachten müssen

Altbauten haben ihren ganz besonderen Charme, bringen aber auch spezielle Herausforderungen mit sich. Eine gut geplante Sanierung kann aus einem in die Jahre gekommenen Gebäude ein wertvolles und komfortables Zuhause machen. Wir zeigen Ihnen, worauf es bei der Altbau-Sanierung ankommt.

Was macht einen Altbau aus?

Als Altbau gelten in Deutschland üblicherweise Gebäude, die vor 1949 errichtet wurden. Diese Gebäude zeichnen sich durch besondere Merkmale aus:

• Hohe Decken: Meist 3-4 Meter Raumhöhe
• Massive Bauweise: Dicke Außenwände aus Ziegelmauerwerk
• Charakteristische Details: Stuck, Dielen, Kassettendecken
• Besondere Grundrisse: Oft lange Flure und durchgängige Zimmerfluchten

Erste Schritte: Bestandsaufnahme und Planung

Bausubstanz prüfen

Bevor Sie mit der Sanierung beginnen, ist eine gründliche Analyse unerlässlich:

• Tragwerk: Zustand von Fundamenten, Wänden und Decken
• Feuchtigkeit: Kellerräume und Außenwände auf Schäden prüfen
• Installationen: Alter und Zustand von Elektrik, Heizung und Sanitär
• Denkmalschutz: Auflagen und Beschränkungen klären

Prioritäten setzen

Eine sinnvolle Reihenfolge spart Zeit und Geld:

1. Dach und Außenhülle (Feuchteschutz)
2. Tragwerk und Statik
3. Haustechnik (Heizung, Elektrik, Sanitär)
4. Wärmedämmung
5. Innenausbau und Oberflächen

Häufige Problemfelder und Lösungen

Feuchtigkeit im Mauerwerk

Ein klassisches Problem bei Altbauten:

• Ursachen erkennen: Aufsteigende Feuchtigkeit, defekte Regenrinnen, undichte Fugen
• Horizontalsperre: Nachträglicher Einbau bei aufsteigender Feuchtigkeit
• Kellersanierung: Abdichtung von innen oder außen
• Entfeuchtung: Trocknungsgeräte und Kondensverfahren

Veraltete Elektroinstallation

Sicherheit hat oberste Priorität:

• Kompletterneuerung: Oft wirtschaftlicher als Teilsanierung
• FI-Schutzschalter: Nachrüstung für alle Stromkreise
• Ausreichend Steckdosen: Moderne Anforderungen berücksichtigen
• Smart Home: Verkabelung für moderne Haustechnik vorbereiten

Ineffiziente Heizung

Moderne Heiztechnik für Komfort und Effizienz:

• Heizungsart wählen: Gas, Wärmepumpe oder Fernwärme
• Rohrleitungen: Komplett erneuern für optimale Effizienz
• Heizkörper: Größe an gedämmte Gebäudehülle anpassen
• Regelungstechnik: Programmierbare Thermostate installieren

Energetische Sanierung

Wärmedämmung mit Bedacht

Dämmen ja, aber richtig:

• Außendämmung: WDVS oder hinterlüftete Fassade
• Innendämmung: Bei denkmalgeschützten Fassaden
• Dach: Zwischen- und Untersparrendämmung
• Keller: Deckendämmung von unten

Fenster erneuern

Moderne Fenster für Energieeffizienz:

• 3-fach Verglasung: Optimaler Wärmeschutz
• Materialwahl: Kunststoff, Holz oder Holz-Alu
• Einbau: Luftdichte Montage mit Dämmung
• Denkmalschutz: Sprossenfenster oder Restaurierung

Besonderheiten im Innenausbau

Umgang mit historischer Bausubstanz

Charakter erhalten, Komfort steigern:

• Stuck restaurieren: Fachgerechte Aufarbeitung oder Rekonstruktion
• Holzdielen: Abschleifen und neu versiegeln
• Kassettendecken: Vorsichtige Reinigung und Konservierung
• Kachelöfen: Restaurierung oder Integration in moderne Heizung

Moderne Installationen geschickt verstecken

Technik soll funktionieren, aber nicht stören:

• Kabelführung: In Hohlräumen oder Schlitzen verlegen
• Rohrleitungen: Hinter Verkleidungen oder in Estrich
• Lüftungsanlagen: Zentrale oder dezentrale Lösungen
• Smart Home: Unauffällige Integration moderner Technik

Denkmalschutz und Genehmigungen

Behördliche Abstimmung

Rechtliche Rahmenbedingungen beachten:

• Bauantrag: Bei größeren Umbaumaßnahmen erforderlich
• Denkmalamt: Auflagen und Förderungen klären
• Energieberater: Für Förderanträge oft vorgeschrieben
• Nachbarn: Rechtzeitig über Baumaßnahmen informieren

Förderungen nutzen

Finanzielle Unterstützung für Sanierungen:

• KfW-Förderung: Günstige Kredite und Zuschüsse
• BAFA-Förderung: Für Heizung und Lüftung
• Denkmalförderung: Steuerliche Abschreibungen
• Regional: Zusätzliche Länder- und Kommunalförderung

Kostenkontrolle und Zeitplanung

Realistische Budgetplanung

Überraschungen minimieren:

• Kostenschätzung: 15-20% Puffer für Unvorhergesehenes
• Etappenweise: Sanierung in mehreren Bauabschnitten
• Eigenleistung: Realistische Einschätzung der eigenen Fähigkeiten
• Qualität: Billig kann teuer werden

Bauzeit optimieren

Effiziente Abläufe planen:

• Koordination: Gewerke aufeinander abstimmen
• Witterung: Außenarbeiten für trockene Perioden planen
• Bewohnbarkeit: Etappenweise Sanierung ermöglicht Wohnen während der Bauzeit
• Material: Rechtzeitige Bestellung vermeidet Wartezeiten

Häufige Fehler vermeiden

Typische Stolperfallen

• Unterschätzung: Aufwand und Kosten werden oft zu niedrig angesetzt
• Unsachgemäße Dämmung: Kann zu Schimmel und Bauschäden führen
• Billige Materialien: Sparen an der falschen Stelle
• Fehlende Expertise: Komplexe Arbeiten gehören in Profihände

Qualitätssicherung

• Fachbetriebe: Zertifizierte Handwerker beauftragen
• Abnahme: Arbeiten vor Verdeckung kontrollieren
• Dokumentation: Alle Änderungen und Materialien festhalten
• Gewährleistung: Garantiezeiten und Ansprüche sichern

Wann sollten Sie Profis beauftragen?

Bestimmte Arbeiten gehören unbedingt in Expertenhand:

• Statik: Tragende Wände und Decken
• Elektrik: Sicherheitsrelevante Installationen
• Heizung: Gas- und Ölleitungen
• Denkmalschutz: Restaurierung historischer Elemente
• Feuchtesanierung: Komplexe Abdichtungsarbeiten